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Libero Contributo – Siena Doc: fare chiarezza sul futuro delle famiglie che ancora oggi non hanno la proprietà della casa.

7 gennaio 2016

Ricevo e pubblico questo comunicato, in quanto mi sono occupato per primo della vicenda di Uopini e di tute le vicende che purtroppo gravano sui cittadini. Sarebbe interessante sapere se Valentini Bruno sarà presente all’incontro che l’associazione Siena DOC propone in questo comunicato…

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Emanuele Paolini

E’ sempre più difficile rimanere impassibili rispetto all’illegalità dilagante che ci circonda. Quando poi quell’illegalità colpisce nel vivo una parte importante della popolazione di Siena, il bisogno di fare chiarezza diventa un imperativo categorico se non proprio morale.

Stiamo parlando,al momento, delle famiglie dei quartieri di Uopini e di Montarioso, da tempo al centro di vicende che hanno dell’incredibile.

A Uopini tutto ha inizio nel 2011, quando si viene a sapere che la società Tenuta di Uopini S.r.l.avrebbe iniziato la costruzione di un complesso residenziale sopra l’attuale campo sportivo.

Quando nel 2014 le prime famiglie hanno iniziato a trasferirsi nella casa su cui avevano investito i risparmi di una vita, tutto procedeva “normale”, seppur senza la stipula dei rogiti per l’indisponibilità del costruttore, e con il consenso del Comune che, pur in assenza dell’abitabilità, rilasciava agli abitanti l’attestazione di residenza e permetteva l’allacciamento delle utenze.

I figli piccoli venivano iscritti nelle scuole di competenza territoriale, il dottore era quello del quartiere. Insomma, tutto procedeva “normalmente”. Ma il rogito tardava. Iniziarono i rimpalli della responsabilità del ritardo tra Comune e costruttore, i quali si sono susseguiti fino a quando le famiglie hanno scoperto, e difficilmente qualcuno degli interessati non poteva non sapere, che la Procura di Siena stava indagando su possibili reati edilizi commessi nella fase di realizzazione della lottizzazione e nella formazione dei presupposti e necessari strumenti urbanistici comunali.

Le fideiussioni rilasciate dalla Ditta costruttrice sono divenute ben presto inutilizzabili perché, incredibilmente, scadute o non escutibili.

Insomma alle famiglie di Uopini, talune inseritesi anche nel procedimento penale (oltre ai singoli rispettivi civili) e riconosciute parte offesa dal Pubblico Ministero, è iniziato a crollare il mondo addosso: i risparmi di una vita, investiti tutti nella casa, potevano andare persi. La vicenda è chiaramente molto seria visto che i reati ipotizzati sono legati al fatto che dove sono sorte le abitazioni ci sarebbe il “divieto assoluto” di costruire o, comunque, che le abitazioni sono statecostruite aumentando considerevolmente la volumetria assentita.

Simili contestazioni furono mosse anche nei confronti delle lottizzazioni di Montarioso, sequestrate a gennaio 2015.

In entrambe i casi, gli abusi contestati sarebbero del tutto insanabili perché valutati, seppur sommariamente, come radicalmente abusivi ed effettuati con permessi e autorizzazioni paesaggistiche inefficaci. Le lottizzazioni sono ancor oggi sequestrate e corrono il rischio di essere definitivamente confiscate alla mano pubblica alla fine del processo penale ed infine abbattute.

Ciò che più stupisce è la totale lontananza dell’Ente di Governo del Territorio, il Comune di Monteriggioni, i cui rappresentanti, in primis il Sindaco ed a seguire l’Assessore all’urbanistica, non hanno fornito alcuna risposta, né apprestato alcuna tutela per gli acquirenti e promittenti acquirenti.

E ciò nonostante sia in loro avanzato il sospetto che le Ditte, oggi incolpate della commissione degli abusi, abbiano edificato con permessi rilasciati diciamo … un po’ “allegramente”.

Oltrettutto, stando alle ultimissime notizie alla ribalta della cronaca locale, il contenuto della comunicazione di avvio del procedimento per l’annullamento di costruire in autotutela, come sostenuto da più tecnici, di parte e non, prospetta ulteriori ed oltremodo foschi scenari , non solo in senso negativo per i residenti coinvolti in questa terribile situazione, ma anche per contribuire se non altro a non far risalire senza margine d’errore alle effettive responsabilità delle scelte effettuate e delle conseguenti decisioni prese di natura politica , legate però almeno in parte a quelle civili e penali al vaglio degli organi giudiziari competenti che saranno chiamati a pronunciarsi nel merito , nel metodo e sulla legittimità o meno, seguendo i tre gradi di giudizio del sistema italiano .

Insomma una brutta storia a cavallo tra illegalità e malgoverno su cui Siena Doc auspica che venga fatta al più presto chiarezza. Non solo affinché venga effettivamente assicurato il diritto ad ottenere la casa promessa, e prima ancora prevista dagli strumenti comunali, ma anche garantita l’esistenza e l’adeguatezza delle necessarie opere di urbanizzazione, a corredo e servizio delle abitazioni, che ne preservano il valore.

Non si può fare a meno di evidenziare che sono sostanzialmente inesistenti i servizi essenziali, gli spazi e le opere pubbliche di urbanizzazione primaria e secondaria nel quartiere di Montarioso.

Solo per fare un esempio, le attrezzature sportive pubbliche previste, e per un breve tempo utilizzate, in via Papa Giovanni XXIII sono state inspiegabilmente tolte per far posto ad un palazzetto sportivo che, ora come ora e perché in mano privata, funge da centro commerciale e direzionale in miniatura perdendo ogni funzione sociale.

Come infatti riportano i giudici che seguono le vicende di Montarioso, si è costruito in assenza degli essenziali “beni comuni” che sono il collante della collettività insediata. Quegli elementi urbanistici che il legislatore ha previsto essere l’indice del vivere civile e della qualità urbana, la cui mancanza impoverisce le periferie e porta, come vediamo recentemente di sovente, i germi del degrado sociale.

Per questo chiederemo che il Consiglio Comunale di Monteriggioni promuova le opportune interrogazioni al Sindaco per far luce sulla vicenda e convocheremo a breve un incontro tra i cittadini ed i rappresentanti del Comune in modo da valutare ogni possibile soluzione a questa assurda vicenda.

Il direttivo di Siena D.O.C. ( Democracy Over the City )

Associazione Politica di Cultura riformista tra gente comune “ Siena D.O.C. “

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  1. Multipass
    7 gennaio 2016 alle 1:37 pm

    A meno che i risparmi di una vita abbiano permesso il pagamento in contanti,presumo che ci siano dei mutui attivi e quindi la/le banche sono gli effettivi proprietari ed allo stesso tempo gli estorsori di cittadini e amministratori……….Esagero?Secondo una regola di base etica,non direi!!! 🙂

  2. Geom. Massimo GRISANTI
    7 gennaio 2016 alle 3:00 pm

    Estorsori è una parola assolutamente inappropriata.

    Occorre considerare che il fatto che una banca, a seguito di una perizia del proprio tecnico che ha accertato anche la conformità urbanistica dell’immobile da dare in garanzia, ha concesso il mutuo non significa che abbia contribuito in illeciti, né che l’acquirente è in buona fede (cfr. Cass. Penale, n. 26728/2011).
    Più semplicemente, nel caso in cui a seguito dei processi e dei procedimenti amministrativi dovesse risultare che l’immobile non è regolare e quindi invendibile, la banca può chiedere i danni al proprio tecnico.

    Quanto poi alle altre vicende nel quartiere di Montarioso, forse non tutti sanno che … la Provincia di Siena, con propria nota prot. n. 10415 del 20/1/2014, è stata una ferrea vigilatrice sull’intrapresa attività di illegittima pianificazione urbanistica del Comune di Monteriggioni in ordine alla Variante 2013-2014 del Regolamento Urbanistico.

    Infatti, il comune di Monteriggioni con deliberazione n. 70 del 30/10/2013 adottò la Variante al RU prevedendo ex novo a valle della Villa Monte Arioso, sede del seminario, e a confine con il comparto edificatorio TU-11 (che verrà sequestrato a gennaio 2015) un’area per edificazione denominata CS (centro servizi seminario).
    In quest’area era stato concesso di fare 9.000 mc per attività ricettive e di servizio connesse con la curia arcivescovile di Siena ed EDILIZIA RESIDENZIALE.
    La parte residenziale dei 9.000 mc era di 600 mc con due piani fuori terra.
    Prima dell’inizio dei lavori la Curia doveva cedere al Comune l’area VUC sotto il Castello di Monteriggioni.

    Dico io, ma la cessione di un’area posta a chilometri di distanza quale attinenza aveva con il carico urbanistico che sarebbe stato riversato a Montarioso.
    Quest’urbanistica contrattata alla Chiantini mi sembra che abbia l’odore di altre cose.

    La Provincia di Siena osservò che la nuova previsione era in contrasto con il piano territoriale di coordinamento, strumento sovraordinato rispetto al Regolamento Urbanistico.

    Alla fine il Comune dovette capitolare e stralciare la previsione edificatoria allorquando ad aprile 2014, con deliberazione n. 14, approvò, per modo di dire, il Regolamento Urbanistico che poi “smarri”.

    Qualcuno potrebbe chiamarlo TENTATIVO DI ABUSO D’UFFICIO, punibile penalmente.
    La Procura della Repubblica non ci metterebbe nemmeno tanto a fare un fascicolo e fare le sue richieste, visto che per perizia tecnica potrebbe tranquillamente metterci la nota della Provincia e, come riconoscimento del tentato abuso, la controdeduzione del Comune.

  3. Geom. Massimo GRISANTI
    7 gennaio 2016 alle 9:57 pm

    Mi dispiace, ma visto che altri tecnici niente dicono sulla questione dell’urbanistica allegra a Monteriggioni, ritengo doveroso, a tutela di chi ha acquistato a Uopini oppure è titolare di preliminare di compravendita, procedere ad analizzare la principale delle contestazioni mosse dalla Procura della Repubblica e condivisa dal GIP: l’inedificabilità dell’area.

    Nelle stesse condizioni del TU-8 si trovano i proprietari di beni immobili (terreni e fabbricati) dei seguenti comparti:
    1) TU-7;
    2) TU-9;
    3) TU-22;
    4) TU-23;
    5) TU-23 bis;
    6) RI-10b;
    7) RI-18;
    8) RI-29;
    9) n° 2 IP.

    Gli abitanti nel TU-8 controllino e pretendino, se vogliono, se i proprietari di beni immobili in tali comparti abbiano avuto, od avranno, il pari trattamento (così come vorrebbe il principio di uguaglianza).

    Le suddette previsioni edificatorie sono state introdotte nel RU 2006 e/o nella Variante 2009 al RU 2006. In sostanza, introdotte tutte in vigenza del PTCP 2000 della provincia di Siena (piano territoriale di coordinamento).

    Dal combinato disposto degli articoli L1, L2, L3, L4 e L5, nonché capo M delle norme di attuazione del PTCP scaturisce che i terreni ricompresi in tali comparti erano, e sono, aree di pertinenza paesistica nelle quali vigeva il vincolo di inedificabilità assoluta.

    Infatti, tali terreni, nel piano regolatore generale (PRG) vigente al 2000 (epoca di approvazione del PTCP) erano classificati agricoli.

    Di talché, anche qualora il piano strutturale (PS) approvato nel 2004 li abbia inseriti in area urbana tale classificazione è del tutto arbitraria e incoerente con il PTCP, quindi illegittima perché finalizzata a rendere inoperanti gli obiettivi di tutela paesistica che, ai sensi del PTCP, in tali terreni dovevano essere perseguiti attraverso il vincolo di inedificabilità assoluta (infatti, non si vede come diversamente potevano essere soddisfatti gli obiettivi di miglioramento della tessitura agraria di pregio e dell’aspetto paesaggistico).

    Pertanto, il Regolamento urbanistico che ha formato tali comparti, attribuendo loro la capacità edificatoria, si pone in frontale incoerenza con il PTCP, violando l’art. 10 della LRT 1/2005 (ai sensi delle cui disposizioni l’atto di governo del territorio è approvato se rispetta le prescrizioni degli strumenti della pianificazione territoriale ovverosia PIT, PTC e PS).

    Ma vi è di più.
    La violazione dell’art. 10 LRT 1/2005 comporta l’incompetenza comunale all’auto-approvazione prevista – quale misura semplificatoria dello strumento urbanistico generale non più strutturato, a tali fini, dalla Regione Toscana come atto complesso, attraverso la suddivisione del PRG in PS + RU – dall’art. 7 LRT 1/2005, in forza del quale il Comune è competente se gli atti rispettano la coerenza gerarchica tra strumenti e i principi generali dello sviluppo sostenibile contenuti nel Titolo I.

    In tal caso, la deliberazione consiliare che ha “approvato” il RU 2006 e successivi è da ritenersi nulla ex art. 21-septies L. 241/1990 per difetto assoluto di attribuzione del potere approvativo in capo al Comune, atteso che l’Ente locale, “approvando” uno strumento urbanistico in violazione dell’art,. 10 LRT 1/2005 ha esercitato, nel concreto, un potere mai attribuito dal legislatore.

    QUESTA E’ LA CONDIZIONE IN CUI LA MEDIA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE MONTERIGGIONESE (duo VALENTINI – CHIANTINI) ha lasciato i propri amministrati.

  4. Geom. Massimo GRISANTI
  5. Geom. Massimo GRISANTI
  6. Geom. Massimo GRISANTI
  7. Geom. Massimo GRISANTI
    10 gennaio 2016 alle 9:46 pm

    LA BEFFA CHE SI AGGIUNGE AL DANNO

    Suprema Corte di Cassazione, Sez. V civile, n. 22216 del 30/10/2015:
    “… il sequestro non comporta, al contrario della confisca, la perdità della titolarità dei beni ad esso sottoposti … il sequestro … costituisce, come indicato anche in dottrina, misura di prevenzione sui generis, di natura provvisoria e cautelare, che può essere applicata quando si abbia motivo di ritenere che i beni oggetto di disponibilità, diretta o indiretta, del soggetto sottoposto a procedimento, siano il frutto di attività illecite o ne costituiscano il reimpiego.
    Il concetto di disponibilità va inteso, in proposito, nel senso di manifestazione dell’appartenenza uti dominus del bene.
    Ne deriva pertanto che – ben potendo il sequestro essere revocato allorquando sia respinta la proposta di applicazione di misura di prevenzione o quando risulti che il sequestro abbia avuto per oggetto beni di legittima provenienza o dei quali l’indiziato non poteva disporre direttamente o indirettamente – fino al sopravvenire del decreto di confisca deve intendersi sussistente il requisito del possesso quanto alla soggettività passiva ai fini ICI …
    Consegue che merita conferma la decisione impugnata, che si è attenuta ai summenzionati principi di diritto, motivando in relazione ad essi la debenza dell’ICI da parte della contribuente per l’anno di imposta 2003 limitatamente al primo quadrimestre, cioè sino alla disposta confisca delle unità immobiliari già in precedenza sottoposte a sequestro, conservando sino a detta data la contribuente la soggettività passiva d’imposta ai fini ICI.”.

    Così a UOPINI chi ha il sequestro delle abitazioni deve pure pagare l’IMU.

    Grazie al VALENTINI e al CHIANTINI!!!

  8. Geom. Massimo GRISANTI
    11 gennaio 2016 alle 12:33 am

    GETTIAMO LA SFIDA:
    QUANTI SOGGETTI RIUSCIAMO A METTERE NELLE STESSE CONDIZIONI DEI PROPRIETARI DEL TU-8.

    Iniziamo a fare una perizia della legittimità dell’attribuzione di edificabilità al “Comparto TU-7” di Uopini e all’edificio in corso di costruzione, formulabile con i soli atti pubblici, senza avere a disposizioni i documenti delle pratiche edilizie e paesaggistiche.

    Chissà che i promittenti acquirenti delle abitazioni non inizino ad aprire e gli occhi.

    Peraltro, una volta che vengono resi di dominio pubblico profili di illegittimità della costruzione non vedo come possano, i promittenti acquirenti, procedere nell’acquisto senza far fare un’approfondita disamina di ciò che stanno per acquistare.

    La perizia seguente costituisce anche extra ratio di difesa dei beni comuni ex LRT 1/2005, di quei beni (paesaggio, territorio, città ed insediamenti) che il Comune di Monteriggioni non ha difeso ab origine al momento della redazione del PRG (PS+RU), così da imporsi una sorta di azione popolare atipica ex art. 70 D.Lgs. 267/2000 (Testo Unico degli Enti Locali) in attesa che i sonnolenti organi comunali preposti alla vigilanza (dirigente dell’UTC) si decidano di adottare, come hanno fatto per gli acquirenti del TU-8, provvedimenti in autotutela consistenti in annullamento del permesso di costruire ed ordinanza di demolizione.

    § 1. – I terreni del COMPARTO TU-7 e la loro proprietà.

    Il Comparto TU-7 è formato dalle seguenti particelle catastali (o loro porzioni) del foglio di mappa n. 86:
    – particella n. 217, censita come ente urbano al Catasto Terreni, ma non censita al Catasto Fabbricati. Dalla visura storica al terreni risulterebbe essere sempre di proprietà di tal FALUGI Fabio.
    – particella n. 286, censita al Catasto Terreni in ditta della TENUTA DI UOPINI s.r.l.
    – particella n. 248, censita al Catasto Terreni in ditta della PROVINCIA DI SIENA.

    L’inclusione delle particelle di proprietà FALUSI e della PROVINCIA nel Comparto TU-7 è resa evidente dalla sovrapposizione della più recente foto satellitare e della mappa catastale presenti sul sito web Geoscopio della Regione Toscana.

    La sovrapposizione mostra, chiaramente, che la ditta proprietaria e committente Tenuta di Uopini ha costruito gli edifici oggi da ultimare utilizzando interamente la particella n. 217 di proprietà di FALUGI Fabio salvo se altri (quest’ultimo, se sempre proprietario, e ciò lo dovrà accertare l’Ufficio Tecnico comunale e la Procura della Repubblica, non può dirsi estraneo all’edificazione anche se non è con-titolare del permesso di costruire).

    § 2. – Il mancato accampionamento dei fabbricati.

    Le norme fiscali impongono l’accampionamento degli edifici al Catasto Fabbricati quando sono dotati degli infissi.
    I due edifici costruiti nel Comparto TU-7 non sono stati ancora accatastati.
    Ciò comporta violazione della normativa tributaria statale comunale in materia di IMU.
    Il Comune di Monteriggioni dovrà accertare, attraverso il proprio ufficio tributi, con l’ausilio dell’ufficio tecnico edilizia privata, se la violazione dell’obbligo di accatastamento possa aver causato un danno alle entrate erariali in termini di minor gettito IMU.

    § 3. – La violazione degli artt. 11 e 13 DPR 380/2001 e dell’art. 13, punto 5) delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico.

    L’articolo 11 TUE dispone che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo a richiederlo.
    Come visto sopra, salvo accertamenti che dovrà condurre l’UTC, la ditta TENUTA DI UOPINI non risulta proprietaria della particella n. 217.
    In tal caso, ed in assenza di un titolo obbligazionario con contestuale autorizzazione ad eseguire, su tale particella, i progettati lavori, la ditta TENUTA DI UOPINI non poteva essere autorizzata ad eseguire le opere su suolo altrui in assenza del consenso.
    Inoltre, dall’esame della sovrapposizione foto-catasto su Geoscopio, emerge che la strada di accesso denominata “via Quercebella” insiste sulle particelle catastali nn. 75, 76 e 81 di proprietà privata.
    In sostanza, “via Quercebella” non è una strada appartenente al demanio comunale, bensì una strada privata di probabile uso pubblico (invero non è sufficiente la presenza di toponomastica e servizi di urbanizzazione per acquisire un diritto reale di uso pubblico, in quanto occorre la manifesta attitudine della strada a servire una pluralità di cittadini e non semplicemente coloro che dalla stessa vi hanno accesso).
    Per accedere al Comparto TU-7 il FALUGI Fabio, proprietario della parte terminale della strada privata (di possibile uso pubblico) doveva concedere il diritto di varco a favore della ditta TENUTA DI UOPINI.
    Vista la cialtroneria che alberga nei Comuni, penso sia lecito dubitare che in sede istruttoria per il rilascio del permesso di costruire a favore della ditta TENUTA DI UOPINI il tecnico comunale abbia accertato che la stessa abbia titolo a percorrere la strada e varcarla.
    Non bastasse, l’art. 13, punto 5) delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico, relative alla Superficie minima d’intervento, impone che il rilascio dei titoli abilitativi nel Comparto TU-7 poteva avvenire unicamente se il soggetto proponente dimostrava di avere la proprietà di tutti i terreni ivi inclusi. Nel caso di specie: anche i terreni del FALUGI e della PROVINCIA.
    Poiché l’art. 13 TUE prescrive che il permesso di costruire deve essere rilasciato nel rispetto delle leggi (ivi compreso il precedente art. 11), la disposizione si configura come norma d’azione per il dirigente dell’UTC, il quale, se emerge che la ditta TENUTA DI UOPINI non ha titolo né a costruire sulla particella n. 217, né a varcare la particella n. 81, né a transitare sulle particelle nn. 75, 76 e 81, si espone alla contestazione del reato di abuso d’ufficio e concorso in lottizzazione ed edificazione abusiva.
    Vedasi a tal proposito: Cass., Sez. III penale, n. 5633/2012.

    § 4. – L’invasione degli edifici e delle relative opere di sistemazione esterna e di contenimento nell’area destinata a verde privato di pertinenza dell’edificato di valore storico ed ambientale (normate dall’art. 39 NdA del RU).

    La sovrapposizione foto satellitare-mappa catastale presente sul sito Geoscopio fa emergere che l’edificio più a nord sconfina entro la particella n. 274 (sempre di proprietà della Tenuta di Uopini).
    Inoltre in tale particella, qualificata dal RU come “verde privato di pertinenza dell’edificato di valore storico ed ambientale”, ricadono anche porzioni di un rilevante muro di cemento armato e pavimentazioni esterne cortilizie, entrambi di pertinenza del suddetto edificio.
    L’art. 39 delle norme di attuazione del RU recita: “… Le aree a verde privato di valore storico e ambientale sono caratterizzate dalla presenza di sistemazioni di valore storico (giardini all’italiana o parchi) o sistemazioni idraulico-agrarie di particolare interesse paesaggistico o alberature di pregio naturalistico. Tali aree dovranno conservare o ripristinare l’assetto originario. Non è ammessa la realizzazione di piscine o altri manufatti. Per le costruzioni esistenti sono ammessi gli interventi di cui al capo II del presente titolo.”.
    E’ palese che l’area invasa è caratterizzata da un vincolo di inedificabilità assoluta (“… non è ammessa la realizzazione di piscine o altri manufatti”).
    L’ufficio tecnico comunale dovrà accertare tale invasione ed in caso di riscontro dovrà ordinare l’immediata demolizione d’ufficio, senza procedere nell’ingiunzione, in quanto quest’ultima possibilità non è consentita dall’art. 27 TUE in zona a vincolo paesaggistico come quella in esame.

    § 5. – La violazione dell’art. 31 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico.

    Ferma restando la questione dell’assenza del piano di lottizzazione, che verrà trattata in prosieguo con apposito motivo, è macroscopica la violazione delle disposizioni dell’art. 31 delle norme di attuazione del RU.
    In primis, come per la contestazione operata dal Pubblico Ministero per il Comparto TU-8, i nuovi edifici non potevano essere destinati nell’interezza a funzioni residenziali, come invece è stato progettato, autorizzato ed è avvenuto.
    Pertanto, ci si attende l’interessamento della Procura della Repubblica e l’egual contestazione.
    Sia le disposizioni generali per i TU, sia quelle particolari per il TU-7, imponevano la cessione, all’interno del Comparto, delle aree per standards pubblici di verde e parcheggio nonché la realizzazione delle relative opere.
    Esaminando la solita sovrapposizione foto satellitare-mappa catastale, emerge che all’interno del Comparto TU-7 NON ESISTE alcuna area riservata per verde e parcheggi pubblici. Ovviamente non risultano le relative opere.
    Oltre a configurarsi l’evidente abuso d’ufficio, nel caso in cui il progetto non li contempli e non siano state richieste, da parte dell’UTC, tali opere di urbanizzazione, la mancata cessione e realizzazione degli standards comporta l’integrale abusività degli edifici perché il loro uso, a cui evidentemente sono finalizzati, getta sul territorio un carico urbanistico non ammortizzato dai servizi.
    Ovviamente l’assenza degli standards integra la lottizzazione abusiva. Così come detto dal PM per il Comparto TU-8 e che ci si attende venga ribadito per questo caso.

    (SEGUIRANNO ULTERIORI, PIU’ APPROFONDITE E INTERESSANTI ARGOMENTAZIONI SU ALTRI MOTIVI DI ILLEGITTIMITA’ CHE INVESTONO L’ILLICEITA’ DELLA PREVISIONE EDIFICATORIA)

  9. Geom. Massimo Grisanti
    11 gennaio 2016 alle 11:19 am

    PERIZIA EDIFICAZIONE COMPARTO TU-7 – seconda parte

    § 6. – Lottizzazione abusiva per:
    Violazione dell’art. 41-quinquies della Legge n. 1150/1942 e s.m.i. – Violazione degli artt. 3 e 4 del DM n. 1444/1968 – Violazione dell’art. 14 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico.

    L’art. 41-quinquies L. 1150/1942 impone l’osservanza di specifici rapporti urbanistici (c.d. standards) e limiti edilizi che in sede di prima (ed unica, al momento) applicazione della Legge Urbanistica sono stati emanati con DM n. 1444/1968.
    Gli artt. 3 e 4 del DM suddetto impongono di reperire spazi di urbanizzazione primaria (verde e parcheggi pubblici) e secondaria (scuole, strutture sociali, strutture sanitarie ecc.) in sede di pianificazione generale ed attuativa, dimodoché in sede di intervento vengano realizzate su di essi le relative opere.
    Ebbene, l’art. 14 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico, intitolato “Parametri e standard urbanistici”, recita:
    “Al fine dell’applicazione delle norme vigenti in materia urbanistico-edilizia, si applicano le seguenti corrispondenze tra le aree in cui è suddiviso il territorio comunale nel presente
    Regolamento urbanistico e le Zone territoriali omogenee:
    (…)
    Aree di trasformazione urbanistica: zone C (…)”.
    Il Comparto TU-7, dove TU sta per trasformazione urbanistica, è quindi una zona C ai sensi e per gli effetti del DM 1444/1968.
    L’art. 4 del DM stabilisce che nelle zone C deve essere assicurata integralmente la quantità e la qualità di aree per spazi pubblici ex art. 3. E’ ininfluente, ai fini della dimostrazione della sussistenza dell’illecita lottizzazione, accertare la ricorrenza dei casi in diminuzione o maggiorazione così come previsto dal detto art. 4.
    Non bastasse, anche le norme particolari del Comparto TU-7, poste nel’art. 31 delle norme di attuazione, dispongono in tal senso in ordine agli stadards di urbanizzazione primaria: “PRESCRIZIONI PARTICOLARI: all’interno del comparto individuato nella tavola 1/2.000 dovranno essere ricavate le aree a standard per il verde pubblico e i parcheggi.”.
    Si evidenzia che il RU non può contenere prescrizioni in contrasto con quelle del DM 1444/1968, avente forza di legge: pertanto all’interno del comparto non solo dovevano essere reperiti gli standards di primaria (inesistenti), ma anche quelli di urbanizzazione secondaria (altrettanto inesistenti).
    Al fine di troncare sul nascere eventuali rilievi in ordine alla monetizzazione degli standards che appare essere consentita dalle disposizioni dell’art. 31 delle norme di attuazione del RU, si fa presente che tale istituto è consentibile ex artt. 3 e 6 del DM 1444/1968 solamente nelle zone B qualora il Comune abbia dimostrato, in sede di approvazione del PRG, che non poteva reperire gli standard nella zona territiìoriale omogenea in cui è ricompreso l’intervento.
    Poiché l’art. 4 del DM stabilisce che nelle zone C gli spazi devono essere assicurati integralmente, ne derivano l’inapplicabilità dell’eccezionale disposizione permissiva e derogatoria ex art. 6 DM e la macroscopica illegittimità delle disposizioni dell’art. 31 delle norme di attuazione del RU che consentono la monetizzazione in zona C.
    La convenzione urbanistica che dovesse essere stata stipulata tra la ditta Tenuta di Uopini e il Comune per rendere esecutiva la norma palesemente illegittima della monetizzazione costituisce un macroscopico abuso d’ufficio che non può evitare a chi l’ha consentita – e parlo degli organi politici e tecnici comunali – la contestazione del concorso da esterni in lottizzazione abusiva.
    L’inesistenza degli standards urbanistici comporta che l’intero intervento edilizio eseguito nel Comparto TU-7 sia MACROSCOPICAMENTE ABUSIVO.

    § 7. – Edificazione abusiva per violazione dell’art. 9 DM 1444/1968.

    L’ex strada provinciale che corre sul fianco sud-ovest del Comparto TU-7 è larga circa ml 14,00. Nella larghezza della strada devono essere ricomprese anche le pertinenze stradali, fino al confine catastale.
    Tale strada è interposta tra gli edifici in via di ultimazione del Comparto TU-7 e gli edifici costruiti sulle particelle nn. 5 e 6 del foglio di mappa catastale n. 89.
    Ai sensi dell’art. 9, penultimo comma, del DM 1444/1968, i nuovi edifici del Comparto TU-7 dovevano distare dal limite stradale almeno ml 7,50.
    Dalla sovrapposizione foto satellitare-mappa catastale presente su Geoscopio tale distanza risulta pari a ml 5.
    Pertanto le parti di edifici che ricadono entro la fascia di ml 7,50 dal confine stradale devono essere demolite. Nel caso in cui il Comune avesse autorizzato la violazione di legge dovr procedere, il dirigente dell’UTC, così come ha fatto per il Comparto TU-8, nell’annullamento del titolo abilitativo.

    § 8. – Lottizzazione abusiva per violazione degli artt. 4, 16 e 28 della Legge n. 1150/1942 – Macroscopica illegittimità dell’art. 31 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico. – Radicale abusività ed insanabilità ex artt. 146 e 167 D.Lgs. 42/2004 – Obbligo di ineludibile demolizione per violazione delle norme di pericolo al paesaggio.

    La Legge urbanistica nazionale stabilisce il principio fondamentale dell’urbanistica della pianificazione generale e di dettaglio al fine di procedere nell’espansione dei territori edificati o nell’aumento del carico urbanistico mediante interventi sul patrimonio edilizio esistente.
    Il principio è ricavabile dagli articoli 4, 16 e 28 L. 1150/1942.
    Anche il GIP del Tribunale di Siena, nel decreto di sequestro dei comparti TU-11 e TU-12 di Montarioso, confermati con approfondimenti nell’ordinanza del Tribunale del riesame, ha ricordato l’esistenza di tale principio allorquando è arrivato alla conclusione che sono palesemente illegittime, perché contrastanti con le norme nazionali, le disposizioni dell’art. 31 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico che consentono l’intervento diretto senza l’approvazione del presupposti piani attuativi.
    In soldoni, è il Comune che ha indotto in errore il progettista e la ditta proprietaria e committente nel prevedere che l’intervento fosse eseguibile in via diretta.
    Il Giudice penale, chiamato ad applicare direttamente la legge, decide come se tali disposizioni non abbiano efficacia.
    L’assenza del piano di lottizzazione è ancor più grave ove si consideri che su di esso doveva esprimersi, assolutamente, la Soprintendenza dei BB.AA. In assenza di tale presuposto di legge le autorizzazioni paesaggistiche adottate e rilasciate dal Comune sono macroscopicamente invalide perché prive della valutazione complessiva dell’intervento paesaggistico sotto il profilo dell’impatto ambientale.
    Il Comune, in sostanza, ha esercitato un potere che non era ancora nella propria disponibilità.
    Le autorizzazioni paesaggistiche sono inefficaci nonché irrimediabilmente abusive ed insanabili, soggette a demolizione d’ufficio obbligatoria, sono le costruzioni realizzate.

    § 9. – Ulteriore violazione dell’art. 31 delle norme di attuazione del Regolamento Urbanistico in ordine ai locali garages.

    L’articolo 31 dispone che i garages possono essere solo di tipo condominiale. Ne consegue che nel caso in cui gli spazi per parcheggio privato, in box, sono di tipo esclusivo essi sono manifestamente violativi delle disposizioni regolamentari.

    § 10. – Violazione della quantità volumetrica astrattamente realizzabile ai sensi dell’art. 31 delle norme di attuazione del RU – Incoerenza, e quindi inefficacia, della definizione di volume contenuta nelle norme di attuazione del RU rispetto a quella contenuta nelle norme di attuazione del sovraordinato Piano Strutturale.

    L’articolo 31 delle norme di attuazione del RU consente che nel Comparto TU-7 venga realizzata una volumetria di mc 1.500.
    A parte il contrasto di tale previsione con il PTCP della Provincia di Siena e con l’Invariante strutturale ex art. 57 delle norme di attuazione del Piano Strutturale, per effetto della necessaria coerenza tra Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico eventuali contrasti tra le definizioni di volume in essi contenute devono essere risolte a favore di quella del PS.

    Invero, recita l’art. 10 “Parametri e indici urbanistici” delle norme del PS:
    “Il carico urbanistico di Piano Strutturale è calcolato sulla base del volume edificabile.
    Il Regolamento Urbanistico dovrà essere dimensionato in SUA (Superficie utile abitabile), e con questo parametro dovranno essere condotte le verifiche di progetto. Quando necessario, farà tuttavia riferimento ai parametri e indici di cui al presente articolo.
    Il Piano Strutturale, sulla base delle leggi vigenti definisce di seguito i seguenti parametri e indici, cui dovranno fare riferimento tutti gli strumenti urbanistici comunali. Il Regolamento Edilizio comunale, in relazione alle specifiche problematiche del territorio e all’eventuale uso consolidato, può definire casistiche specifiche o ricorrenti.
    (..)
    Volume (V): somma dei prodotti delle superfici utili di piano per le rispettive altezze lorde.
    Superficie utile lorda (Su): somma delle superfici di ogni piano dell’edificio calcolate al lordo dei muri esterni (in mq.)”.

    La norma è molto chiara: “IL PIANO STRUTTURALE … DEFINISCE DI SEGUITO I SEGUENTI PARAMETRI ED INDICI, CUI DOVRANNO FARE RIFERIMENTO TUTTI GLI STRUMENTI URBANISTICI COMUNALI.”.
    In sostanza, il Regolamento Urbanistico non poteva, e non può, contenere una definizione di VOLUME diversa da quella del PS.
    Il Volume definito dal PS comprende anche il piano seminterrato od interrato e i volumi sottotetto.
    CERTAMENTE gli edifici del Comparto TU-7 hanno un volume maggiore di mc 1.500. Quasi sicuramente sarà pari al doppio.
    E’ macroscopica la lottizzazione abusiva e l’abuso edilizio.

    (segue)

  10. Geom. Massimo GRISANTI
    12 gennaio 2016 alle 1:23 am

    (seguito)

    § 11. – Violazione dell’art. 39 delle norme di attuazione del RU. – Connessa abusività del villino di proprietà BRACCIALI Marco costruito nel Comparto RI-18.

    Incredibilmente, per accedere ai locali garage dei nuovi edifici del Comparto TU-7 gli utenti dovevano volare perché la strada di accesso agli spazi di parcheggio è stata realizzata al di fuori del comparto, in zona conformata a verde privato in cui, ai sensi dell’art. 39 delle norme di attuazione del RU, non sono consentite nuove costruzioni.
    Poiché l’art. 3 DPR 380/2001 definisce, con norme di principio fondamentale della materia del governo del territorio (cfr. Corte costituzionale, n. 309/2011), le categorie d’intervento, nella cui “nuova costruzione” vi rientrano anche le opere di urbanizzazione primaria (quale è una strada) realizzate dai privati, ecco che il permesso di costruire gli edifici del Comparto TU-7 e il permesso di costruire rilasciato per la realizzazione del limitrofo Comparto RI-18 (villino di proprietà di BRACCIALI Marco, accatastato a gennaio 2015) sono macroscopicamente illegittimi per aver autorizzato opere senza un lecito accesso.

    § 12. – Violazione del vincolo di inedificabilità assoluta introdotto con le norme dei capi E ed L del PTCP Siena 2000, recepita con l’invariante strutturale ex art. 57 delle norme di attuazione del PS – INEFFICACIA DEL REGOLAMENTO URBANISTICO e delle conseguenti previsioni edificatorie del Comparto TU-7 (Tenuta di Uopini) e del Comparto RI-18 (Bracciali Marco).

    Innanzi tutto si evidenzia che con la LRT 1/2005 la Regione ha scomposto il PRG quale atto complesso in due atti: il piano strutturale (strumento di pianificazione) e il regolamento urbanistico (atto di governo del territorio).
    Invero, sotto la vigenza della LRT 5/1995 il PRG era sempre dichiaratamente formato, in un unicum inscindibile, dal piano strutturale, regolamento urbanistico e piano complesso d’intervento.
    E’ in ragione della scomposizione dell’atto complesso che il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4806/2012, ha statuito che la LRT 1/2005, mediante il sistema gerarchico della pianificazione territoriale, da garantirsi con la coerenza tra strumenti, che rispetta il principio fondamentale dell’approvazione regionale ex art. 10 L. 1150/1942.
    Con l’art. 7 LRT 1/2005 la Regione Toscana ha attribuito al comune la competenza ad auto-approvare i propri strumenti nel rispetto dei principi generali della legge regionale e della pianificazione sovraordinata del PIT e del PTCP.
    Con l’art. 10 LRT 1/2005 la Regione Toscana ha affermato che gli atti di governo del territorio (regolamento urbanistico e piani attuativi) sono approvati se rispettano il PS, il PTCP, il PIT e i principi generali della legge regionale.
    Come cristallinamente ha stabilito il GIP dott.ssa Malavasi nel decreto di sequestro preventivo del Comparto TU-8, il Regolamento Urbanistico è approvato se rispetta il PS, il PTCP, il PIT e i principi regionali. Se non li rispetta NON è AUTO-APPROVATO, quindi è inefficace, anzi nullo perché il comune ha esercitato un potere mai ad esso attribuito come nel concreto esercitato.

    Ebbene, l’art. L5 delle norme di attuazione del PTCP Siena 2000, nella cui coerenza doveva essere approvato il PS e il RU (attribuente la capacità edificatoria ai comparti TU-7 e RI-18), stabiliva che i terreni classificati agricoli nel PRG comunale vigente al momento dell’approvazione del PTCP e posti all’interno della linea verde che racchiudeva l’abitato di Uopini e il territorio al contorno dovevano essere considerati come area di pertinenza paesistica – ai sensi e per gli effetti della disciplina paesaggistica ex L. 431/1985 – a cui dovevano essere applicate le norme di tutela contenute nei capi E ed L.
    I terreni che oggi rientrano nei comparti TU-7 e RI-18 risultano essere stati classificati agricoli nel PRGC vigente al 2000.
    Poichè il PTCP 2000 li classificava zone boscate e le norme del Capo E non consentivano in esse l’edificazione, ne sovviene che ad esse si applica l’invariante ex art. 57 delle norme di attuazione del PS che impedisce l’edificazione in ogni sua forma.

    Ne consegue, in conclusione, che l’edificabilità attribuita con il Regolamento Urbanistico ai terreni in esame (Comparti TU-7 e RI-18) è palesemente in contrasto con il PTCP e il PS. Ai sensi del combinato disposto degli artt. 7 e 10 LRT 1/2005 il Comune di Monteriggioni non è mai stato competente all’auto-approvazione del RU e l’atto dal medesimo adottato è irrimediabilmente nullo.

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